2022年上半年的房地产市场，仍然未能摆脱去年市场调整的余波。但在一系列稳楼市政策的作用下，市场正在出现暖意。

  对于南通来说亦是如此，企业经营困难，购房者观望情绪浓重，成交有一定难度。

  PART.01

  房产政策

  2022年行业下行期叠加疫情影响，南通政策在2月份稳健放松，部分楼盘开始降首付比例至20%；5月加码放送，提升公积金贷款额度、降利率、发购房补贴等，政策整体相对宽松。

  二月：南通首套房可根据客户资质条件做2成首付。

  五月：五月二十日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，首套住房公积金贷款额度翻倍，二套公积金贷款额度调整，人才住房公积金贷款提升，首付比例及商贷利率下调，主城区购商品住房奖补0.75%，房地产企业支持政策。

  且各县市频发救市政策，在一定程度上有提振效果，市场信心有所复苏。

  通州：契税补贴（含二手）+人才补贴（含二手）+各级单价补贴（仅新房）【一年期】

  如东：契税补贴（仅新房）+人才补贴（仅新房）+各级单价补贴（仅新房）+多孩补贴（仅新房）【8个月】

  如皋：契税补贴（仅新房）+人才补贴（仅新房）+各级单价补贴（仅新房）+多孩补贴（仅新房）【一年期】

  启东：契税补贴（仅新房）+人才补贴（仅新房）+各级单价补贴（仅新房）+多孩补贴（仅新房）【一年期】

  海安：契税补贴（仅新房）+人才补贴（仅新房）+各级单价补贴（仅新房）+多孩补贴（仅新房）【一年期】

  PART.02

  土地市场

  2022年上半年南通集中供地2次，总建面116.5万㎡，同比减少59%，成交总建面69.5万㎡，同比增加102%，平均溢价率1.3%；当前一批次供地已拍完，二批次地块将于7月20日开拍。

  2022年上半年拿地主力为国企、央企，中海地产拿地1宗，拿地金额160620万元，目前位于拿地金额榜第一，其次为绿城中国、拿地金额133350万元。

  南通一批次供地成交情况：核心区域热门地块仍有一定关注度，但托底成交仍为主流。

  2022年一批次集中供地共计成交8宗涉宅用地，核心区域热门地块仍有较高关注度，中创投经过16轮报价以12.18亿元竞得CR22006地块；部分宗地销售限价相较21年同板块项目有所突破，中创区、主城区最高备案价达32000元/㎡。

  南通二批次供地信息：市区出让宗地集中于核心区域，海门出让宗数及占比提升明显。

  2022年二批次集中供地13宗涉宅用地，其中南通市区1宗，出让总建面54.21万方，环比一批次出让建面下降13%；海门区6宗，出让总建面约50.45万方，占总出让建面约42%；通州区1宗。

  南通多批次集中供地主流特征对比：实行“双控+摇号+限马甲”政策，对比21年集中供地，22年地块竞买保证金已经从50%下降至20%，二批次取消房屋最高备案价改为房屋备案指导均价，为后期项目备案价格留有一定空间，房企利润或将提升。

  ■  供应土地数量逐次下降，2022年二批次再次轻微上升；

  ■  土地保证金由50%逐渐下调至20-25%；

  ■  市区优质地块/核心区地块，竞买人资质条件由一级为主，下调至二级资质及以上；

  ■  市区“住宅最高备案价”改为“住宅备案指导价”，响应政策“优质优价”原则。

  PART.03

  住宅市场

  2022年上半年受常态化疫情及之前的严政影响，南通房地产市场销售表现持续低迷，购房者信心不足，4月开始政策利好不断，政策提振效果不错，市场有一定回温，但半年度整体成交量依然处于低位，供求同比2021年跌幅均超50%，同时也是近5年的成交新低。

  2022年1-6月南通市区商品住宅累计供应44.7万㎡，成交36.98万㎡，市场供大于求，成交价格趋于稳定。

  2022年上半年市场供求量集中在中创、市北、开发区板块；中创、港闸表现供大于求；崇川区核心板块抵抗风险能力较强，市北、开发等板块依靠降价等促销手段冲量迅速。

  2022年上半年南通市区成交金额冠军为滨江玺滨江道，85268.68万元，套均总价514万。

  2022年上半年成交面积为远创宸樾，排名第一，成交3.76万方，套均面积约113㎡。

  2022年上半年招商以16.84亿元成交金额居榜首，远创以10.45亿元排名第二。

  从市场表现来看，今年1-5月，因整体市场持续下行，购房者观望情绪较浓，来访量数量不足，各取证项目绝大未有集中加推情况，均采用平推入市。

  在5月新政后，市场信心有所提振，项目开盘意愿增加，在6月份远创宸樾和招商公园道集中开盘，因远创宸樾加推房源较多，拉低开盘去化率。

  从市区整体户型成交结构来看，上半年住宅主要成交面积段为110-130㎡和90-110㎡首改、刚需户型，总价段主要集中在200-300万，其次为150-200万和300-400万，市场主力购买力依然为刚性需求和改善需求。

  随着2022年上半年供应端收窄，存量趋于稳定，受市场成交量一直处低位影响，去化周期呈上扬态势，截止6月底，去化周期约12.7个月，市场存在一定的去库存压力。

  数据来源：金刚石云数据、CRIC