有一种心塞叫做：明明同地段的两个楼盘，价格不相上下，你偏偏押中那个涨不动！
这些小区自带bug，哪怕有好的地段、学位、配套加分，但与同赛道选手相比，在优势上始终有明显硬伤。
普通人的买房试错成本太高，尤其是具体到买房操作，大部分人下错一子，一直陷入泥坑爬不出来。
本文不是排雷避坑帖，只是想告诉你，有几种楼盘不是不能买，而是它的缺点会随着时间推移被数倍放大，也许在未来你想置换出售时，更难找到接盘侠。
01.
小区规模太大
在南通，住宅超过30栋，或者小区户数超5000户的都算超大社区，这类小区如果入住率高，将面临人太多，基础配套不够用。
首先如果小区自身没有配建学校，那同一小区也很可能将划分到两所或以上学校。其次是同一个小区所享受的配套，与不同期数楼栋的脚程有着天壤之别。
比如说五龙云璟的业主，一共三块地，靠南的地块走几步就是地铁，但北边靠运河的业主，却是望穿秋水。这样的距离，要是下雨或者暴晒着走，估计够呛。
南通这样的巨无霸小区也不少，比如华强城、学士府、中南花城等...
同时要注意的是，若这类大楼盘的刚需产品占比很高，未来接盘的依然是刚需为主。而刚需买家的最显著特征，就是追求性价比。
同小区挂出几百套房源，当你的房子，距离优质配套的步行距离太远，竞争力自然大打折扣。也许跟你不相上下的产品，人家总价少个1000元，买家就签约去了；也可能是隔壁装修好一点，哪怕是瓷砖比你好看，这桩买卖又飞了。 这种没有最卷，只有更卷的窘境，在这个小区入市时已成定局！
02.小区规模太小
对的，你没看错，社区规模太大的不能买，太小的也不行。
只有几栋楼的小区，如果在配套相对繁华的主城区还好，如果在稍微偏远的地段，什么商业、医疗就不谈了，周围连个超市都开不起来，约等于没有的配套设施。
此外，连盖房子的地方都没有，小区的绿化就更没空间了，几乎也可以忽略的碎片式绿化，别说老人溜娃舒展不开手脚，甚至连自家旺财都撒不开腿。
03.得房率太高
通常来说，得房率越高，意味着买到实际居住面积越大的房子，这一定是天大的好事儿才对呀！怎么就又不行了？
如果你到普通平层住宅的楼盘去看房，销售告诉你某户型的实用率超九成甚至更高。
按字面理解下来，这个得房率，很可能连电梯都没有了，显然不可能，那销售是怎么算的呢？ 其实，他们口中的得房率会把飘窗全送、阳台或花园送一半等考虑进来，给人“基本没有公摊”的错觉。
但值得注意的是，这些赠送面积是不算入产权，但是你的房子外面，公摊永远存在。
要知道得房率太高，那必然会牺牲掉房子外公共区域的空间。 比如入户大堂、电梯、楼梯、走廊等面积，这样的公区比较会比较压抑，生活体验和质量都打折。 就好比2梯4户比2梯2户的公摊小，但公共空间的舒适度肯定不及后者。 每个城市的得房率标准不一样，下面给大家一个大概的参考值，你可以大致推断出得房率和舒适度：
作为理智的买家，要明白公摊也有其真正的价值，只要在合理范围内，才不会影响当下生活，给日后流动拉后腿。
04.商业+地铁上盖的纯刚需盘
在商圈+地铁站上盖的小区，如果以小户型为主的纯刚需盘，通常出租人群的比例相对较高。
这类小区虽然住着方便，但高出租率也带来了人口的高流动性，会有更大概率出现不文明的现象，为居住品质减分。 至于外部环境方面，这类型小区楼下通常有商场、美食街、步行街等开放式街区。看似下楼就能享受吃喝玩乐一条龙，实际上如果你家有老人小孩的话，这种街区反而是困扰。 老人多数喜静，而遛娃最重要是安全，楼下街区都很难兼顾到两个群体的需求，加上这类小区自带的社区一般都不会太大，绿化有会比较有限。 除非地段特别抗打，否则这类型小区会在时间的推移下，逐渐显现出大量毛病，它的黄金期也会比其它自然些的小区短。 此外，随着改善需求逐步占据市场，这类小区，基本很难进入看重居住品质的改善族法眼。
05.小区物业水平不佳的楼盘
后疫情时代，物业的好坏，影响着小区的口碑，而口碑影响着该小区房价。 现在先来一个灵魂拷问：从那些方面，看物业水平？
1、公区环境：肉眼可见的绿化、路面、池塘、垃圾桶、外立面等，是否有该修剪的修建，该清洁的清洁，该更换的更换。
2、服务人员的态度：门卫是否对外来人员进行来访登记，向外卖、快递小哥确认业主地址；
3、安防级别：保安是否定时巡逻、摄像头有没有正常工作； 4、物业服务的响应速度： 5、信息发布：每栋楼的管家信息、停水停电通知、园区广告; 6、设备状态及检修频率：入户大门、感应灯、门禁对讲设备、电梯是否正常运行，检修表是否填写。
当然了，以上几点做得越足，物业费贵点无所谓，有这样面面俱到的物业，无疑是小区房价的定海神针。 如果你看中同地段的两个高度相似的小区，就选物业费更高、物业品牌更大那个，日后的居住舒适度更有保障。
写在最后：以上就是不推荐购买的几类小区，对此你还有什么补充呢？欢迎在评论区留言探讨。
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