正文

  有业内人士感慨，正式开始集中供地后，地价不仅没降，还更高了。就近期南通市集中供地来看，非但地价更高了，有的连房屋备案均价限价也越越限越高，甚至直接刷新了所在板块的房价天花板。部分地块的投资监管协议提出的要求更是一个比一个严苛。

  众所周知，有的涉宅地块出让时，多会被要求配建商业或者学校之类的配套设施，然而在新一批的出让地块附带条件中，这类要求已是小菜一碟，顶多算是基操。

  就从海安最近成交的2宗涉宅地块来看，是配建商业的延伸版，除了都需要自持以外，在形式上作了创新，且明确提出了关于地块开发进度、引进品牌、股权持有时限及年销售额等方面要求。

  形式一：集中式商业街区

  碧桂园2021019001地块房屋备案均价限制：13900元/㎡，成交总价约9.23亿。建筑限高80米，不得高于26层。

地块需自持集中式商业街区计容建筑面积不少于14000㎡，商业街区布局及风格需与地块西侧城隍庙风格相协调，居住用地面积不大于70000㎡。

  
另外，投资监管协议里明确：
竞得人持有或引进不少于10家商务部认定的“中华***品牌”和1家“***非物质文化遗产”项目入驻本项目，“中华***品牌”营运面积不少于5000平方米；

 形式二：独栋商业群特色餐饮

  海安另一宗双限地2021018001地块则由中洲置业竞得，成交楼面价7867元/㎡，总价11.19亿元，房价限制17200元/㎡，需无偿配建人才公寓7800㎡。建筑限高80米，层次不得高于26层。

  根据规划要求，该地块商业建筑面积不小于15000㎡，自持商业建筑面积不小于6000㎡，其中精品超市建筑面积不小于2000㎡，自持自运营需不小于6年。

  
另外，投资监管协议里明确：

1.   竞得人需引入室内文旅演艺或高科技全景智能演艺剧场；

2.   竞得人需改建人民广场下沉式广场地下夜市商业一条街，商业建筑面积不小于3000㎡，下沉式广场原则上采取租赁方式，第一年和第二年免收租金；

3.   竞得人负责投资建设独栋商业群，打造类似渔人码头兼顾海安特色的餐饮等业态。

4.   针对文旅及商业部分的建成和运营还有较为严苛的违约赔偿条款。其中独栋商业群项目建成后一年内年销售额不低于人民币6000万元。

  在此基础上，涉宅地块附带的监管协议出了“升级款”要求，比如投资建设一座国贸中心，涉及的金额也从千万级别升级为亿。

  须投资建设不少于8亿的国贸中心

  比如市北板块将于7月12日开始限时竞价的雨润星雨华府北地块，要求竞得人：

  在竞买成交后一个月内在崇川区注册绝对控股且外资资本不少于6000万美元（或等额外币）的新外资公司（或中外合资公司）。

  还须竞得位于南通站站前核心区的商办综合体地块，投资建设国际贸易中心，投资额不低于8亿元人民币。

  且需在商办地块成交后，一个月内从崇川区外引进具备进口商品交易中心试点业绩的运营机构一家；五年内从崇川区外引进外贸经营企业不少于200家（有海关实绩），且开票销售总额不低于100亿元人民币，纳税总额不低于1亿元人民币；进出口实绩总额不低于8亿美元。

  【C21026国贸中心地块】

  项目将以现代风格为主，建筑高度不高于100米，高层商办建筑临北大街和港兴路布置，其中沿北大街建筑层次不低于22层。预计于2022年6月6日前动工建设，2025年9月6日前竣工。竞拍时间：7月23日15点。

  该地块不接受联合竞买，且竞得人在须自持本地块不低于60%的地上商业建筑和40%的地上办公建筑。

  配建酒店成标配，完成纳税指标才是“王者”

  除了涉宅地块，一些商业/商服性质用地的协议也比较严苛，配建星级酒店已算不上什么特色（比如滨江板块连挂了3座），谁能扛起区域的纳税KPI，谁才是挂牌地块中最靓的那一个。

  除了开工建设、对外开业营业、自持等常规时间限制外，还提出“10年内不迁离”的长久约定！

  【C21003总部大楼地块】

  位于静海大道东、支路Y北、支路L南、十五号支路西侧

  规划用途：商业/商务金融用地

  限时竞拍开始时间：6月25日11:00

  根据投资监管协议，C21003号地块：

  1.总投资不低于5亿元人民币！

  2.须建设五星级酒店，计容建筑面积不超过3.32万方且不低于3万方，须自持本地块全部地上商业（酒店）和办公建筑。

  3.乙方项目公司10年内不迁离南通创新区；

  4.缴纳税收不低于以下标准：2023年以后年缴纳税收不低于5000万元人民币（纳税总额不含销售房地产相关税收）。

  【C21027地块】

  建筑性质：商业（含酒店）及办公等。主体建筑为8-10层，以现代建筑风格为主。预计于2022年9月6日前动工建设，2023年9月6日前竣工。起拍楼面价：1804.6元/㎡，竞拍时间：7月23日15点。

  
根据规划，该地块建设商业建筑不超过8000㎡，其中酒店不少于3600㎡，办公不少于3600㎡。同时，该地块竞得单位在《投资发展监管协议》签订时向缴纳酒店开业运营保证金100万元。且自持商业建筑（不含酒店）在约定交地后的36个月内对外开业营业。

  对办公建筑建设要求规定：

  项目竣工验收后60个月内新增不少于人民币2500万元（包括乙方自缴税收和招引企业所缴纳的税收）。若新增入库税收不足2500万元，则乙方需以与人民币2500万元入库税收差额的2倍向甲方支付违约金。

  海门府南创新地标总投资约8.6亿
C21034地块位于南京路南、张謇大道西侧，起拍楼面价：799.4元/㎡，竞拍时间：7月16日10点。将打造海创大厦，总投资约8.6亿，高度不低于130米，将成为海门城南创新地标！

  海创大厦项目选址位于海门市张謇大道以西、南京中路以南，集酒店、办公、精装公寓、企业总部等功能于一体。设立海门沿江科创带展示中心、“一站式”一体化服务中心和酒店式公寓、会展服务中心等，打造全省一流的科技创新集聚区。

  须配建计容面积不低于3.6万㎡的酒店（酒店全部自持，不得对外销售）。在超高层塔楼中需要配建2.3万㎡商业、商务用房（5层及以上）。

  其中高端酒店（五星标准）约19000㎡，办公约9000㎡，精装公寓约13000㎡，企业总部约22000㎡，会议、宴会、服务及展示大厅等配套服务约14000㎡，配套设备用房约3000㎡。

  综上，如果要论上述地块中谁的纳税总额最高，毫无疑问肯定是南通站前核心区的国贸中心地块；如果以限制时间长短来说，有10年之约的南通创新区的总部大楼地块胜出。