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近期，南通楼市笼罩着一层雾霾，无论是新房还是二手房，都相较惨淡。新房市场终于低下了高昂的头颅，开始扎堆降价。二手房拆不起，涨不动，卖不掉，除了熬时间或者降价，似乎没有其他更好的出路。

价格低！卖不掉！南通的老破小依旧不少

最近老生常谈，南通二手房难卖，再对这些房源细分之后发现，部分高龄二手房更加难卖，南通 “老破小”的流动性已经很小。

据贝壳平台数据显示，截止8月25日，南通挂牌二手房源共有61690套，房龄超过20年以上的房源有4580套。其中，崇川区房龄超过20年以上的房源有2686套，原港闸有287套，开发区有186套。

虽然整体体量不大，但是南通城中心的老破小尤其多，除了有学校优势的小区，其他老破小的单价依旧徘徊在万元上下。相比主城区动辄300万的新房，这可不是翻倍的差距。

举个例子，原港闸越江新村1997年左右建造，房龄24年，挂牌均价14460元/㎡，近期成交数据里还有单价万元成交的。

与其一路之隔的长泰滨河国际新房限价23500元/㎡，地段配套几乎一致，产品的不同导致了近10000元/㎡的价差。

再举个例子，崇川区江景苑小区与招商滨江道隔着长江中路斜对角相望，二手房挂牌价21365元/㎡，但是在挂牌房源中也有不少单价低于2万出售中，近期成交房源中也有单价仅18226元/㎡。

招商滨江道与其距离1公里左右，上期开盘均价32610元/㎡，这是南通天花板般的存在。房子还是那个房子，地段还是那个地段，换了时间换了开发商，建造了不同产品，产生了 11245元/㎡的价差，两套变一套，买的是生活品质。

滨江比江景苑更靠江，那么，同样靠江的还有中远小区，二手房挂牌均价18625/㎡。

对于经济能力有限的刚需朋友来说，老破小是个不错的选择，适用于过渡时期，等到经济实力允许的时候，可以进行改善置换。

一分价钱一分货，首先还是得接受“高龄”小区的各种弊病。

停车难！物业差！南通老破小的弊病多

老破小价格上不去，原因可能就是生活体验感越来越差。相比次新房，新房产品，老破小建设的时间早，普遍存在规划的不便利性。

1、停车难，每天都在上演现实版抢车位

密集的老旧小区，停车位异常紧张，抢车位都要和邻居们斗智斗勇，回来晚了根本就没有位置停车，只能停在路边或者小区门口，很容易被贴条。

2、物业差，每逢修修补补拖上几个月

南通很多上了年纪的老小区，物业管理欠缺，甚至连安保都无法得到保障，如果不是疫情期间，人人可以随意进出，私密性很差。同时，楼道脏乱差的情况更加明显，小区公共设施损坏都不知道找谁维修。

以前总有人想买旧房，贪图未来的拆迁规划。但是，住建部一则文件，粉碎了多少人的拆迁梦。

一纸新政，南通人拆迁梦碎

很多人愿意买老破小的原因，除了学区，还有一个就是，等拆迁！

8月10日，住建部官网发了一则非常重要的文件，南通人的拆迁梦，碎成了渣！

这份文件名为《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》的文件中，提及这几项重点内容：

严格控制大规模拆除。即违建和危房可拆，除此之外不成片拆现有建筑，原则上老城区的更新和拆除面积，不能大于20%，

严格控制大规模增建。即不大规模新建，新建密度不能比原来的高，公园绿地、公共空间要完善；原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。

严格控制大规模搬迁。即不大规模、强制搬迁，保文化，原居民就地安置、就近安置，至少要50%。

很显然，这则新规直接围堵大拆大建，限制过度房地产开发。

更重要的是，这项新规带来了一系列连锁反应。

拆除重建的机会渺茫，意味着以后主城区的老建筑、老社区，能留则留、能改则改。那某些一没配套，二没学位的老小区，想要卖出去，就更难了。

这还是在整体市场环境好，只考虑小区本身素质的情况下，若是遇到如今这种艰难的市场环境，简直雪上加霜。

南通重大城建涉及通州海门拆迁

想要拆迁，城里的可能性几乎没有，那么再远一点的城郊或者乡镇，可以抱有一丝幻想，说不定哪天又有一纸规划砸下！

近日，南通高新区正场花苑东南区限价安置房小区项目发布了招标公告，该项目位于高新区五接竖河东侧，金圩路西侧，文萃路南侧，人民东路北侧，占地面积约154193㎡，建筑面积约360000㎡，总投资约16亿。

8月初，正场花苑西南区工程发布了项目的施工招标，计划将于2021年9月1日开工，2023年6月23日竣工，项目位于南通高新区G345以东、人民路以北，由39幢11层住宅楼组成。

根据工作要求，今年通州区保障房项目将确保在2021年6月30日前办结建设手续，9月30日前全面开工建设，主要涉及通州高新区、先锋街道、平潮、五接、二甲。

随着南通新机场的进展，海门区的新机场安置区（空港南苑）有了新动作，新机场空港南苑海门启动区发布了征收房屋模拟搬迁公告。搬迁项目位于三德线南侧、规划中长江路北沿的东侧，总土地面积约202亩，涉及双桥村32组、33组、34组、37组、38组，占仁村29组共73户农户和5家企业。

空港南苑海门安置区规划范围西起江海路、东至湘江路，南起沪陕高速以北，北至常久线（具体以官方实际公布为准）共分为一期启动区、一期用地、二期用地以及三期用地，一期用地面积325.62公顷，二期用地面积153.22公顷，三期用地面积161.51公顷。安置区启动区的拆迁工作已于7月份开始，预计最快将于9月全部搬迁完毕。

和海门的空港南片安置区一样，通州的空港西片安置区的用地面积约8平方公里，位于通州区二甲镇袁灶社区，西至空港大道（规划）、北至通吕运河、东至通常高速（规划）、南至通州海门交界北侧，呈南北狭长的形状。

调控加码，无论是教育还是楼市，传递的信号都十分明显。让教育和住房都回到各自的本位，房住不炒，教育均衡。