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在支付宝和微信两大巨头相继出了年账单以后，朋友圈又开始齐刷刷地发出“灵魂拷问”：为什么我这么有钱自己都不知道？

“我的钱虽然不是大风刮来的，但像是被大风刮走的！”

“我一直在想我是因为穷才用的花呗，还是用了花呗后才穷的！”

“恩格尔系数是真滴高啊，终于知道为什么换不上大别野了！”

住上大别墅并不是少吃几顿饭就可以解决的，“房价焦虑”是当下刚需通病，那么，2021年南通楼市是涨呢还是跌呢？

官方：2021年房价同比增长5%

首先，我们来看一下权威部门的数据，最近中国社科院给出2021年房价预测：2021年房价比2020年同比增长5%！

此消息一出，瞬间炸出了不少中介和置业顾问的狂欢，新一轮鼓吹又开始了：“官方明确房价要上涨！买房一定要趁早！”顿时，房产界人心惶惶……

然而，多维度看数据，似乎并不是想象中的那样……

从资产保值增值角度来看，刚刚跑赢通货膨胀的5%，对于贷款购房的大部分人来说，这两年的贷款利率都在5%以上。

从全局到地方的预测来看，5%只是一个全局预测，截止2020年11月，全国房价同比增长7.9%，但北京、天津、青岛等北方重点城市均出现房价下跌现象。

从社科院往年预测准确度来看，基本可以说是“十测九不准”，像2016年偏差6.1%，2018年偏差达到6.5%。

投资客疯狂盼涨，刚需们则想着最好能跌。很明显，个人意志无法改变市场风向，判断一个城市房价的走势，需要综合土地成本，供求关系，限价政策等因素。

地价涨幅超120%，房价上涨压力大

地价较低的时候，市场影响房价；地价高的时候，地价影响房价。据推算，土地成本占房地产开发成本比例40%-60%。政府乐此不疲地出地，开发商轰轰烈烈地抢地，至此，南通每年土拍的最高楼面价都在刷新着天花板。

“逢土拍必上涨”似乎成了南通楼市的既成定律，各区域万元地也已屡见不鲜，土地市场的热度，对楼市形成了隐形的压力。

2017年1-12月，新增万元地3宗；

2018年1-12月，新增万元地8宗；

2019年1-12月，新增万元地10宗；

2020年1-12月，新增万元地37宗……

我们再看下2020年南通各区域楼面价涨幅情况，有4个区域涨幅超100%，其中海安涨幅最大，达到了418%；通州以231%位列第二；第三名是如东，涨幅203%；即使涨幅最小的崇川区也超15%。崇川、海门、通州、海安、启东楼面价最高值纷纷破万，略显薄弱的如东，楼面价最高值达6107元/㎡。

万元地井喷，摇身一变，高价盘频出，崇川4万！海门3万！通州2万！没有最贵只有更贵，新盘面世直接考验客户购买力！

量跌价涨，整体购买力不足

根据同策苏北地产研究中心数据显示，2020年南通市区新房市场供应量为253.24万方，同比下跌9.3%；成交量为289.56万方，同比下跌11.0%；均价为22248元/㎡，同比上涨19.9%。

自2018年以后，南通市区新房供需均成下跌趋势，而房价却逐年上涨，2020年终是突破2万大关。

数据来源：数联天下

从上图不难发现，南通楼市自2016年开始去库存速度猛增，在2018年达到峰值。2020年去化偏低，但这几年南通楼市的供需基本维稳。

那2021年呢，供需将发生什么变化？ 

从房源供应来看， 2020年南通城镇住宅用地成交222宗，成交面积970万方，折合14550亩，总成交金额1121亿元。成交数量同比2019年上涨12.7%，成交面积同比上涨15.2%。

按照目前南通楼市高周转的发展模式，一般从拿地到首开，仅需半年时间，甚至更短。2020年南通土地供应充足，这就意味着，2021年的南通并不是很缺房子。

从购房需求来看，2019年南通新增人口数量为0.8万，与淮安持平，在江苏13市中位列第8，可见人才引进任重而道远。南京、苏州、杭州这类城市早先完成了第一波人口吸收，而南通想要增速发展，全面放开人才落户成为重中之重。

数据来源：大南京生活圈

从收入水平来看，2019年南通人均可支配收入为40320元，2020年南通平均薪资6900元/人。房价翻番，收入依旧拉低，整体购买力不足，但南通建筑、家纺行业为全国翘楚，确实是滋养富豪的沃土。

“双限”继续，北三县或将成为新的增长极

2020年3月，市区土拍“双限”政策出台；

2020年4月，南通市区商品住宅实行优质优价核定方式；

2020年9月，土拍“双限”杜绝马甲，增加公示期；

2020年10月，通州海门全面实行双控。

从主城部分高价盘备案情况来看，华宇锦绣澜湾限价25900元/㎡，首开备案均价24760元/㎡；海纳春江限价25900元/㎡，备案均价25737元/㎡；这两个“双限”项目的实际备案价均未达到土拍时的房屋限价。另外，非限价项目涨幅也受到了一定限制，诸如，滨江道放风价3.5万+，实际备案均价32000元/㎡；融创时代中心放风价2.5万+，实际备案均价24344元/㎡。

随着南通主城购房门槛提高，大量刚需购房者被迫去县区或者城郊购房。五接、川姜甚至通州湾一度引发抢房热潮，这些区域的楼盘均价维持在1.5万/㎡左右，且户型大多也为刚需考虑的小面积。

预计2021年仍将延续“双限”政策，短期内限购、限售等严厉政策出台的可能性较低。南通主城普遍实行“双限”，众多知名房企开始战略性转移，北三县成为大家关注重点，部分热点红利辐射区域，方便开发商发挥更大的主动性，未来势必带动区域市场热度上升，南通新的增长极有望诞生。

结婚要刚需买房，二孩要改善买房，很多人的一生都在买房和还贷的路上，小幅上涨的大趋势之下，祝愿所有想买房的人都能买到性价比更高的房子。