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什么决定房价？

这个被讨论了数十年的话题，有几十种答案。

整体可总结概括为“长期看人口、中期看土地、短期看政策”。

我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的。

人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。

人口流出的呢？涨不动。

中期看土地，如果这个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。

短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。

最近，让南通人民喜大普奔的事情就是“南通跻身人口净流入城市”！此前30年南通都是人口净流出且每年净流出人口几乎都在30万人以上。

一种扬眉吐气的自豪感油然而生。

自豪的同时，想想房价，又瞬间陷入焦虑状态。

“南通城镇人口已达到70.44%，你还在做没有房子的城市边缘人？”

“你还在等房价如葱吗？增长的6.08%队友又该怎样？”

“买房多考虑学校，别让孩子成为最后的2.65%（文盲率）”

果真，万物除了皆利好茅台之外，还利好楼市。

的确，房价长期看人口，这次出炉的七普数据对于房地产的走向意义重大。很多关键数据都释放出了一些信号。

10年增长44万，人口净流出变成人口净流入

常住人口增长稳步增长，对南通楼市影响几何？

根据第七次全国人口普查数据显示，南通全市常住人口为772万人，与2010年相比，十年共增加44万人，增长6.08%，年平均增长率为0.59%。

其一,2000-2010年的这10年，南通常住人口增长39万人，2010-2020年的这10年，南通常住人口增长44万，南通常住人口的总量保持稳步增长中，而且这种增长趋势应该还能保持很多年，所以只要是常住人口在增长，我们就不能轻言楼市拐点。

其二，南通常住人口首次超过户籍人口，人口净流入16.61万人，南通本地常住人口是市场的基础购买力，外来常住人口也同样影响着房地产市场，南通楼市的市场需求基础更加坚实。

其三，南通在城市人才争夺大战中，虽然起步较晚，但后来居上，一系列政策下发，吸引了大量人才，这都即时转化成了南通常住人口。4月27日，南通崇川区全面放开落户政策，政策内容涵盖人才落户、子女入学、安居保障、医疗服务、创业扶持等多个方面，又进一步夯实人口基数。

四县（市）净流出人口合计45.63万

南通各区域房地产市场，谁家欢喜谁家忧？

南通人口净流入，这都是来自市区的贡献，崇川区44.03万人、开发区17.03万人，通州和海门分别以0.87万人和0.31万人勉强扒上人口净流入的光荣榜。剩下的四个县市全部成为吊车尾，净流出人口数量分别为如皋市16.55万人、启东市12.87万人、如东县12.24万人、海安市3.98万人。

再看各区域常住人口增长情况，开发区以82.48%的增长率位列榜首，崇川区紧随其后，增长率72.5%。

人口持续增长给南通城区的房地产市场带来了什么影响呢？

站在上帝视角，复盘十年数据。

据全国房价行情网数据显示，开发区新盘房价在2016年8月开始，有明显上涨趋势，虽有小幅度回落波动，但整体曲线向上，相比10年前，房价近乎翻倍。

崇川区新盘房价近10年涨势较开发区来看，幅度较为平缓，拐点依旧为2016年。

有增也有减，启东、如皋、如东人口均有所下降，尤其是如东，下降率高达11.65%，也就是说10年时间，常住人口减少11万。

各区人口增速来看，增速差距较大，从客观上反映了各区对于人口的吸引力差距明显。

目前，南通已进入全面“双限”时代，但从人口增长趋势来看，楼市拐点出现的可能性微乎其微。