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都说现在是大改善时代，经常有读者私信：看中的楼盘好容易降价了，要不要赶紧卖掉手上的房子，去置换改善产品？
这类涉及卖了再买的双面买房人，常常陷入一个两难境地。

一方面是卖家心态不稳，开发商着急出货，确实是一个“谈价”的好时机。

另一方面，卖房周期拉长，如果急着凑钱，多半要降价才能出手，对卖家来说又造成了不小的影响。

这个问题到底有解么？

今天咱们就展开说说，什么房产可以果断“卖一买一”。

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01.偏远郊区盘
在南通，谁还能没有个买在苏锡通、买在平潮、买在川姜、买在五接的朋友呢...
几年前，这些远郊片区压根没几个商品房小区，但随着大量新房楼盘陆续交付，更多新建楼盘房源库存积压，二手房业主的内卷更加严重。
“不降价根本卖不掉，降价卖又舍不得”，这是郊区盘业主的心声。

更残酷的是，部分远郊盘就算赔上这两年的利息，赔上交易税费，赔上一些房价，也还是等不到买家来看。
虽然现实很残酷，但还是奉劝各位业主，就目前这种情况，远郊大规模土建近两年是不太可能了，毕竟中创滨江还空着呢！指望新地铁审批发展远郊更不现实了，下发的文件已经告诉我们，地铁审批要更加严格...
众所周知，远郊新区房产市场，属于整个南通楼市轮动链条最底层：别人吃肉它喝汤，别人喝汤它添碗。

虽然短期来看，售卖郊区资产有一定损失，但是当行情恢复，主城市场开始跑动时，未来获得的价值增长，或者出租带来的现金流，大概率能填补此前的损失。

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02.部分老破小
什么才是真正“既有需求又有实力”的买房人呢？市区老破小持有者占了很大一部分。

这一类的房源，要么是出于当年孩子读书需求购置，要么是父母拆迁自住的房子，地段好楼层低，但楼龄都比较大，而且基本没有电梯。

不少持有者纠结的点在于：虽然房子基本素质一般，但优质地段加持，是否要等到下一波行情到来，市中心房价上涨后再卖掉？

对于这一类房源，如果没有特别优质的学位，现在就可以抛售了。原因有三：
首先，换了房子居住品质得到提升；其次，就算未来涨价，那也是小户型换到了大户型，以后大户型涨的更多；第三，对于学位一般的老房子，房龄30年以上流通性会逐年变差。
你看类似虹桥社区的成交价，会发现他们成交价格非常稳定，即使在2015-2019年期间，热门区域房价翻倍上涨，他们的涨幅明显不敌新房、次新房。

所以不如就趁着现在，稍微让点利把老破小抛掉，在市场回暖之前去撬动一些发展前景更强、楼龄更新的房子，才是资产置换的最优解。

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03.纯学位房
为什么把学位房单拎出来说呢？早年间这就是二手房市场红的硬通货，不过随着国家管控措施的出台，学区、学位已经逐渐降温。

政策风向标看北京，就这两年买了学位的家长可能吃了大亏，全区老师都轮岗分配了，学生也是多学校抓阄上学，这就意味着你可能天价买房，但自家孩子不一定能入学名校，就算入学名校也不一定能遇到名师。
南通目前实施学位限定政策，以后只能越来越更公平！

未来，严厉打击学位房炒作将会成为未来调控重点，学位房的价格也会相继因为政策变动而走低...

自用业主问题不大，过渡期肯定有政策解决。但对于持有非自用学位房等待高价售出的人，还是尽早出售。

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04.品质较差的高层住宅

过去的20多年，房地产行业获得突飞猛进的发展，很多城市的高层住宅也如雨后春笋般拔地而起，由于早期拿地的价格比较低，但是房价上涨的速度却非常快...

开发商便激进拿地、疯狂扩张，导致很多楼盘的建筑周期被缩短，忽视细节跟品质，因此存在质量问题。

而且容积率高带来的问题就是梯户比也高，通常一梯N户，平时住着就不舒服，异常拥挤。

加上再经过10多年的居住使用后，过去表面看起来光鲜亮丽的房子，如今很多质量问题也逐渐暴露出来...

比如由于物业公司管理不到位，导致小区的环境变得越来越差，一些房屋还出现外墙皮脱落、机电设备老化、电梯故障、渗漏水现象等。

再过几年，此类房产的质量只会变得更差，从而导致居住体验下降，增值空间缩小。

加之超高层住宅老旧以后不易拆迁，新建商品房升级速度加快，这些没有某类优势，品质又差的高容积率高层住宅，将会逐渐被淘汰出局。

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05.投资出租型公寓
这个问题老生常谈了，就算怎么说，也总有一些老板不信邪地去买，当然也可以理解，谁让它便宜呢？

不过在南通，就不要去想自己的半毛坯公寓租金能多高了，空置住宅一大把，水电都便宜还能通燃气。

还有更关键的是，说的实在一点，南通本来就不像深圳、上海那样吸引年轻人来工作，能卖就卖掉吧，纯靠出租不现实。