积极拿地的这些房企投资金额也下降了

2022-09-05 17:53:52|来源:乐居买房
摘要|

  三季度已过半,房企拿地积极性尚未被调动,截止8月末部分房企今年以来都没有拿地,销售21-30强房企拿地收缩得最为显著。

  不拿地甚至少拿地将直接影响企业未来的业绩增量,新增土储过少,有可能会导致没有项目可卖,最终影响其市场份额。

  今年8月,集中供地迎来短暂的“间歇期”,这也间接影响了房企投资力度。

  CRIC数据显示,8月,销售50强房企中,有接近八成房企未拿地,有土储入账的房企比例仅占二成,且房企拿地金额不足700亿,较去年峰值下降88%,不到10%的房企拿地金额超过50亿。

  行业整体拿地依旧低迷,百强房企投资金额中仍有83%集中于22城,投资逐渐显现出“固化”趋势。

  集中供地迎来“间歇期”,8月土地成交量价齐跌。CRIC数据显示,截至8月28日,全国300城经营性土地8月总成交建筑面积为7938万平方米,环比下降17.6%,同比降幅收窄至35.1%。

  聚焦销售50强房企,单月拿地金额不足700亿元,同环比分别下降48%和49%,与去年投资高峰相比下降了88%。

  销售50强中仅二成房企有土储入账,其中拿地金额超过50亿的房企不足10%。

  细数拿地房企,投资较多的仍然以规模化国央企为主,比如中海、华润、保利和招商等,其中华润连续两个月拿地金额超百亿,1-8月,华润置地以1790亿元土储货值位列1-8月中国房地产企业新增土地货值首位。

  土储资源进一步向头部房企聚集。

  从不同梯队房企表现来看,销售前20强房企的新增货值占百强总货值的74%,较上月末提升了6个百分点,其中前10强房企新增货值占百强总货值的50%。

  2022年1-8月,年内新增货值超千亿的房企达到6家,较去年同期减少了12家,华润、保利和滨江位列前三,但相较去年同期已有5家房企新增货值超过2000亿元仍差距不小。

  销售21-30强房企今年以来拿地积极性明显减弱,截止8月末仅占新增货值的1%,该梯队内多数房企今年以来都没有拿地。

  与此同时,房企拿地积极性减弱还表现在拿地销售比下降。

  CRIC数据显示,截止8月末百强整体拿地销售比0.18,较上月末小幅回落0.01,其中21-30强房企拿地收缩最为显著,拿地销售比仅为0.02。

  今年前8月,房地产市场整体投资拿地呈现出规模化国央企强势、民企羸弱、城投平台“托底”的格局。

  其中,在集中供地中规模化国央企表现相对积极。从拿地金额TOP20可以看出,有接近八成房企为国央企,全国化、规模化国央企拿地金额超过5000亿,占金额20强的76%,占据金额TOP100的49%。

  典型央国企投资力度也远超行业平均水平,其中越秀、建发、国贸等拿地销售比均超0.5,华润、招商、中交也处于行业均值之上。

  即便央国企表现出较高的投资积极性,但受制于市场走弱,1-8月,央国企拿地金额、土储货值均呈现出大幅下滑的趋势。

  从前8月拿地金额超100亿的典型国央企投资表现来看,14家国央企拿地金额平均值为416.5亿元,新增货值平均值为841.1亿,拿地金额和新增货值同比分别下降43%和47%。

  具体房企来看,万科、金茂拿地金额同比降幅超过60%,货值也较同期下降56%和73%;中交、保利等拿地金额也几近腰斩。

  相较之下越秀、华润等金额、货值同比降幅较小,降幅均在30%以内。原因在于,其拿地集中于核心城市,拿地金额和土储货值相较于其他城市相对较高。以华润为例,1-8月华润在北京、深圳新增土地货值占比超过50%;此外,越秀拿地也几乎围绕上海、深圳、广州、杭州等一线、准一线城市进行。

  去年2月份,重点22城集中供地政策横空出世,这一模式下,导致土地拍卖与以往模式发生了根本性改变,由此也影响到房企的投资格局。

  截止8月末,百强房企投资金额中仍有83%集中于22城,较7月末下降约1个百分点。

  随着9月更多城市开启第三轮集中供地,“供地潮”之下,百强房企在22城投资金额占比还将继续回升。

  重点22城以外,百强房企主要投资集中于佛山、东莞、西安等经济基本面较好的城市。

  百强的投资也同样呈现“固化”趋势。

  首先一线城市仍然是房企投资重镇。

  具体来看,由于深圳集中供地成交金额高达339亿元,一线城市在百强投资金额中占比上升至38%,而二线城市由于本月集中供地较少,金额占比下降至49%,三四线城市占比则维持在13%左右。

  此外,长三角依旧是百强投资的绝对主要区域。

  CRIC数据显示,截止8月末,百强房企在长三角区域投资占比达到49%;其次是珠三角地区,投资占比达到23%。而长三角区域的投资占比约等于珠三角、环渤海和中西部三者之和。

  从百强房企投资TOP10城市来看,长三角占据一半,分别为杭州、上海、宁波、南京及合肥,另外珠三角的广州、深圳和厦门也上榜,环渤海和中西部则各自只有北京、成都进入拿地金额前10。

  2022年三季度已接近收官,但房企投资情况并未有明显好转,在此之前,我们了解到城投公司拿地意愿也在减弱,目前来看就连央国企拿地金额和土储货值均出现大幅下滑,而民企拿地的身影更是消失不见,拿地金额TOP20房企中也只看到了滨江、龙湖和伟星的身影。

  销售回款减少、现金流不足仍是制约房企投资积极性减弱的核心原因。

  近期中央与地方政府频繁释放积极信号,允许地方“一城一策”运用信贷等政策,合理支持刚性和改善型住房需求。月内北京、上海等一线城市在特定区域限购定向松绑,诸多三四线城市限购取消,未来政策面预期整体保持宽松;而土拍政策面依旧保持了“让利”、“引流”的宽松趋势。

  市场预期的修复有利于增加企业投资信心。随着市场信心的恢复带动销售提升,叠加核心城市土拍宽松,民企或将在市场回暖后迎来一波拿地“窗口期”。


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