正文

1

我们之前写过一些关于推荐公寓的文章，那时候我们说买公寓一定要根据自身实际情况去着手，并不是所有的人都适合这样的方式。

有些人买来投资，有些人买来自住，尤其是年轻单身女孩则可能更倾向自住，给自己留一个专属的小窝。

所以，在考虑公寓的时候我们一定要搞清楚自己真实的需求是什么。

比如自住，很多年轻人一方面不想再租房，另一方面又想在城市有个自己的小家，相比于动辄四五十万首付的住宅，公寓低首付、低月供的优势就很明显，一般工作几年就能无压力签下。

而且很多公寓都是位于繁华区的综合体，有商业有办公，附近无论交通、购物、医疗等配套都极为成熟，地处市中心通勤也很方便 。

然后是投资需求，其实跟自住的道理相同，只不过投资要更关注一点：就看回报率，租金是否高、空置率低，涨幅相对高，以及交易时是否好出手。公寓的性质决定了它的流动性一般：商业产权，（多数）商水商电、不少项目没有双气、房价涨幅低，交易税费高。

租房需求是否旺盛这个标准决定了是否值得投资，当然这也只适用于手头闲钱不多的情况，余额足够的话还是建议投资住宅，更稳定。

这样的逻辑放在平时是没有错的，但是近两年出现了一个特殊情况：疫情。暴露出了公寓这类产品的缺点！

2

这两年很多城市都经历了封控，除了保障城市基础民生的企业部门外，所有人都被要求居家办公，不能出小区。

所以，每天的全员核酸怎么办？

核酸点搬到小区里，由物业通知住户尽可能的分时间段下楼在小区内完成核酸，从而避免人员流通，降低风险。

这本来是再平常不过的一件事，核酸点更近，人更少，大家排队时间短也更安全。

那些居住在综合体公寓没有院子的人怎么核酸？

我一个同事就居住在这样一个公寓，是东区一个老牌的住宅性质公寓，分东西南三塔，是一个合围式的布局，自然也不会有院子。

他们每天做核酸都是在项目外边的一片空地上，因为每天都要出门才能做核酸，所以每个楼栋对于外出人员的管控其实处于可有可无的状态。

比如说外出，因为每天都要出门才能做核酸，所以楼道口的保安对出门的人都是视若无睹的，毕竟每个家庭成员都是要做核酸的，跟办理出入证的政策是背离的，又因为人多，挨个登记很影响效率，所以同时所在的小区成为了封控这段时间为数不多的能随便出门的社区。

进门倒是还好一些，因为要扫场所码，还要查看出入证，但也仅限瞟一眼而已，而且一证能带三个人进入。

讽刺的是，电梯厅的大堂里张贴了不少关于每家每户一人出入一小时的政策，与其说是出入证，倒不若说是门禁卡。

公寓的人员情况本就复杂，这就导致了每天出入公寓的人极多，尤其是核酸开始后，整个电梯厅人满为患，甚至还有搬家的在正常出入。

这种大范围、高密度的人员流动，一旦发生疫情，后果都是极为可怕的。

3

其实针对这种情况我们沟通了很久，大部分公寓都没有大门、没有院子、多梯多户、人员构成复杂，这是先天条件决定的，很难解决。

比如在楼道做核酸，先不说楼道里的各个屋主会不会同意，在密闭空间交叉感染的几率太大，出现问题谁也担不起责任。车库其实也同理，但空间更大，但是依然也有风险。

而在外做核酸，因为每个人都要出去，人多就不可控。而且挨个登记出入时间确实很耽误时间，极易造成人群拥堵，更是背离防疫政策。

这是公寓的先天条件决定的，目前看来最好的情况是选择带有屋顶花园的公寓，这样很多问题都能解决。

除此之外，人口密度也是极为致命的一点。平时倒还看不出来，可是一旦集中居家隔离，你才能体验到所住房子的真实入住率是怎样的。

很多公寓都是筒子楼，3-6梯十几户甚至二十多户，每层居住人数都很多，人员混杂，增加感染风险。

上下楼核酸、自提团购菜品、取外卖等等，电梯几乎没有停过，而且基本上每层一停，这就导致每次下楼都得花费十几分钟，拥挤程度堪比高峰期的地铁。

尤其是现在是疫情期间，十几个人挤一趟电梯，不说耳鬓厮磨也是摩肩接踵，这种时候真是呼吸都是一种过错。

低楼层还好，完全可以走步梯，可是高楼层的几乎只能选择电梯，对于很多公寓来说电梯是一种痛。

当然还有一些老生常谈的问题，公寓投资回报率没有住宅高，二手交易更是税费严苛，一些商用公寓水电费奇高，自住的居住成本也很高……

以往这些问题都是真实存在的，只是疫情放大了这些弊端，相较于这些，我们更希望的是疫情赶快结束，我太怀念那些神采飞扬的脸庞，也太想告诉孩子们没有口罩的世界的是怎样的？空气是有味道的、甚至日光、甚至春雨……

4

这不是我经历的第一次居家集中隔离，但绝对是我最感到骄傲的一次。

从2022年开始，郑州其实一直流传着一个消息：郑州人口流失了近200万。只是大家都不知道数据来源的真实性，蜚语传成流言，却被事实狠狠击碎。

这次郑州全市核酸检测，共检测将近1300万人次，说明大家并没有像流言里说的逃离这座城市，而是努力的和她共度难关。

超市里，是琳琅满目的商品；医院里，是兢兢业业的医护；马路上，是不畏烈日的交警；社区里，是熠熠生辉的红马甲；城市上，是一条条通达全国的物流线路……

城市虽然短暂寂静，但是人心却越发火热。即便我那个隔离在公寓的同事，依然很感谢社区和物业的付出，他们都在尽力的让这个城市赶快好起来，仅仅只有一周，除了封控区管控区以外，其他区域就全部可以正常上班了。

只是我们应该多一份思考，诚然，公寓有着诸多的问题，但不可否认的是，低价的公寓能给年轻人在这个城市一个很好的过渡，努力奋斗换一个更大的房子，更好的生活，这不就是奋斗的意义吗？

只是希望，我们的开发商能提供更符合时代的产品，让我们的城市更温暖一些。