近年来,拼爹、啃老、一夜暴富等观念流行,突出的例子就是家长对下一代(甚至下下代)从“幼儿园”到“成家立业”的安排,买房子、买保险,下一代(甚至下下代)不用付出努力,就可以过上衣食无忧的生活。

  财富在如此的流动格局下,社会阶层和结构固化,而个体努力、科学发明和勤劳致富的风气渐行渐远,整个社会创新动力、公平竞争机制日益弱化。这或许是国家需要征收房地产税的社会原因。

  对于为什么需要征收房地产税,以及房地产税和个人所得税改革的路径,深圳市房地产研究中心李宇嘉博士给出自己的观点。其中,打破社会阶层和结构固化,给全体社会成员传达正确的财富观、个人机会均等、自由流动、激励个体努力工作等正面信号,是房地产税重要的功能。

  但房地产税要征收必先立法,如今立法难,我国没有对个人直接征税的传统,房产税征收的技术条件尚待成熟,房价波动频繁等都是阻碍出台的重要因素。

  综合整理自李宇嘉(深圳市房地产研究中心)、中原集团官微

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  房地产税立法很难

  近日,人民出版社出版的《党的十九大报告辅导读本》中,财政部部长肖捷的文 章《加快建立现代财政制度》备受关注,文 章明确指出了房地产税和个人所得税改革的路径,即按照“立法先行、充分授权、分步推进”的三大原则,推进房地产税立法和实施。

  对工商业房地产和个人住房,按评估值征收房地产税。适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制。一时间,房产税再次成为热门议题。

  很多媒体认为,房产税征收的原则、环节,甚至是细节,都已经明了,房产税是不是马上要来了。笔者认为,这个老生常谈的话题亟待正本清源。

  自2003年首次提出“对不动产开征统一规范的物业税”以来,有关房产税征收的各种观点、争论就没有停过。但十几年来,围绕房产税的争论和推理,多数陷入老调重弹、冷饭再炒。房产税改革本源与市场纷争之间,那层厚厚的迷雾始终没有散去,即房产税是现代税制的重要组成部分,意在打造公共财政和提高政府治理能力,而微观层面往往囿于房产税对市场的影响等片面角度。作为现代税制的重要组成部分,基于“税收法定”,立法理当先行于征收。

  2017年初,房地产税法列入本届人大五年立法规划,但随后被列入了预备级研究论证项目,视情况安排审议。可见,房地产税立法很难。

  首先,我国没有对个人直接征税(个人所得税为“就业单位代缴”)的传统,涉及民生和私产问题需要谨慎;其次,房产税征收的技术条件尚待成熟,比如不动产登记“四统一”(登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台)还未完成。

  比如,房价波动频繁,如何确定公允的征税基价是个难题;再次,不动产形式多样、产权复杂,小产权房等违法建筑要不要征税(不征收则不公平,征收则难以评价)。但形势已不同,我国经济社会已步入“新时代”,淡化数量增长,强调民生和包容性发展,这与过去强调经济增长、“做大蛋糕”完全不同。

  作为政府治理和公共财政的重要载体、协调公平与效率的重要工具,税收制度也要顺应经济社会“新时代”。举世瞩目的十九大,重新定义了当前社会的主要矛盾,并提出了攻克主要矛盾的路径,即“鼓励勤劳守法致富,扩大中等收入群体,增加低收入者收入,调节过高收入,取缔非法收入”。

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  推出房产税有利于破除阶级固化

  改革开放不到40年时间,我国迅速从一个国民共同贫穷的国家,发展到富豪数量增长最快、数量排名前列的国家。据中国家庭金融调查中心统计,房产一直占我国家庭资产65%-70%的份额,比美国高出2倍,房产增值收入占我国家庭财产增值90%以上的份额。

  由此,我国收入不平等主要是财产收入上的不平等,而不是工资收入上的不平等。更要命的是,国际上普遍存在的调节个人收入差距的“四大利器”,个人所得税、资本利得税、遗产税、不动产税都是缺失的(个人所得税基本沦为“工薪税”)。因此,考虑财产收入后的基尼系数值,应该高于国家统计局2014年披露的基尼系数(0.47%)。以资产占有和增值为载体的收入差距,除个人勤奋外,经济“双轨制”、资源低价利用(如环境和人力资源)、套取法制规章漏洞、代际传承等半市场化,甚至非市场化因素不可忽视。从财富公共性、社会性来讲,理性通过税收调节。

  而且,我们面临严峻的形势。一是改革开放30年以后,第一代人群(特别是富豪们)要把他们的财富向第二代转移,第二代(70后、80后)人群的“财富观”将决定未来我国经济社会发展、财富创造和社会创新的格局;二是进入权力和垄断部门以获取财富和社会地位的观念和风气盛行,并有主导社会主流财富观再造的危险趋势。

  推出房产税,以及肖捷部长文中同时阐述的“建立综合与分类相结合的个税制度”,要站在客观对待上一轮市场化改革历史遗留问题,解决问题并开启市场化未竟改革的高度来看待,站在给全体社会成员传达正确的财富观、个人机会均等、自由流动、激励个体努力工作等正面信号来看待。唯此,财富创造的势能才能不断拔高、个体坐享其成的懒惰风气才会受唾弃,个体努力和竞争使社会财富水平不断增长的渠道才永续畅通。

  也唯有此,十九大提出的解决社会主要矛盾的路径,才能走下去。综上,肖捷部长关于房产税新动向的表述,首先意味着,尽管还有诸多制约,但“房产税已在路上”,就像退休前财政部长楼继伟所言,“义无反顾地推进房地产税制改革”;其次,房产税只是房地产税制改革的一部分。

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  房产税将由地主出

  顺应住房回归居住属性、公共产品属性的新时代,顺应房地产存量时代,传统的“重流转、轻保有”的税负链条需要重构。

  首先,房价不会大幅上涨,增量空间有限,存量利用来临,开发销售领域集中度提升、竞争加剧,这就是肖捷部长提出“建设和交易环节税负降低”的原因。同时,新型城镇化继续推进,“以人为本”的宗旨落地,人口向城市集中并“扎根”,产业升级和公共服务趋于完善,助推存量房产价值提升。因此,降低流转环节税负的同时,要提升保有环节税负。

  再次,肖捷部长提出“充分授权”,这是基于房地产鲜明的“属地化”特征,要给地方充分授权,激励地方决定本地方案。

  这意味着,房产税是地方税种,且将在条件成熟的大城市率先推出。肖捷部长在文中指出,“保持中央和地方财力格局总体稳定的前提下,科学确定共享税中央和地方分享方式及比例,适当增加地方税种”。笔者认为,无论是税制顺利过渡,还是公共财政建设,或是地方债务风险“软着陆”,抑或国际惯例,房产税都将是地方主体税种之一。

  首先,构建内需和民生社会,解决社会主要矛盾,需要增加公共服务投入,房产税直接与公共投入挂钩也就是,开征房产税有利于增加公共服务投入;其次,房产税成为地方主体税种,地方必然设法增加公共服务以涵养税源,公共财政建设水到渠成;再次,当前地方政府债务负担重,60%的债务与土地有关,从土地出让金到房产税的过渡,这是较为平稳的选择。综上,房产税推出、房地产税制改革,从全体国民的总福利来讲,这是重大利好和制度创新。

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  这8种房子值得购买

  从房地产税未来的预期影响看,房住不炒依然是这一政策的目标。长效机制落地的内容越来越多。

  未来最有可能的房地产税征收办法是人均豁免60平米,超过面积部分需要按照评估值缴纳房地产税!

  那么从现在开始,买房的时候需要警惕了,从未来征收看,大概率是豁免人均面积,而不是套数。因为如果一旦按照家庭豁免首套,最后的结果肯定是家庭离异数量激增。所以这种情况下,更值得买下面8种房屋:

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  房本面积小,但实际面积大的房子。赠送比例高的房屋,比如很多90平米的别墅,房本上只有2居所,但开发商又赠送了很大面积的房屋。

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  城区的房屋,越是收房地产税,**区的房产越有价值,反而不能去郊区。

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  央产房+老公房+二手经济适用房。这一类保障属性的房产,评估价远远低于商品房,所以未来市场再交易的评估值也低于商品房,税费也会非常低。

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  学区房。从未来很长时间看,学区房依然是最有居住价值的房产,从出租回报率看,也明显高于其他房产。

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  对于旅游地产需要谨慎。

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  **区的商住公 寓,虽然现在严格调控,价格下行明显,但因为本来就考虑了房地产税,这些房屋未来反而值得购买了。

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  共有产权房,限价商品房。这一类房屋因为产权并非独有,所以缴纳房地产税的可能性不大。

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  农村的房屋可能更值钱了。从土地角度看,房地产税开启征收后,未来必然农村的宅基地土地交易价值提高。

  原标题:

  别急 | 房地产税在路上,但远还没到

  “房地产税”落地预期愈加强烈,这8种房子值得购买!