10月10日关于楼市调控再度爆出重大消息,引起所有人关注!国家统计局局长宁吉喆:房地产长效机制正在制定,会适时出台。消息一出楼市圈内炸开了锅,对长效机制的解读和未来楼市走势的猜测众说纷纭。

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国家反对房地产投机态度不会变

对中国经济增长具有重要支撑力量的房地产市场,在经历了因地制宜、因城施策的调控政策,特别是热点城市限购、限贷等从严调控之后,下半年的房地产市场调控措施又将如何?

10月10日,国家统计局局长宁吉喆在“国务院新闻办”举行的新闻发布会上,透露了三个重要信息:

1、中国目前的调查失业率是4.83%,为2012年以来新低。

2、全年实现6.5%左右的预期发展目标没有任何问题,可能还会更好一点。

3、房地产长效机制正在紧锣密鼓制定,会适时出台。

不仅如此,还透露出另一个重点:国家反对房地产投机的态度不会变!

值得注意的是,宁吉喆还有一个职务——国家发改委正部级的副主任,同时他还是科班的经济学博士,中国人民大学“区域经济学”的博士生导师,中国人民银行货币政策委员会委员。

所以,由他来谈房地产的长效机制,不算客串。可以说,长效机制真的离我们不远了。

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什么是长效机制?

其实早在2012年,政府就在强调楼市要建立长效机制。

2014年3月出台的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中,官方首次系统性阐述“长效机制”,包括:调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策,共同构建房地产市场调控长效机制。

各城市要编制城市住房发展规划,确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应,完善住房用地供应机制,保障性住房用地应保尽保,优先安排政策性商品住房用地,合理增加普通商品住房用地,严格控制大户型高档商品住房用地。

实行差别化的住房税收、信贷政策,支持合理自住需求,抑制投机投资需求。依法规范市场秩序,健全法律法规体系,加大市场监管力度。建立以土地为基础的不动产统一登记制度,实现全国住房信息联网,推进部门信息共享。

从目前的形势判断,房价进入一段平稳运行的时期可能性较大。未来,要进一步加强对房地产供求格局理性分析的引导,强化房地产市场的区域差异化管理,适当扩大需求强劲而供给相对滞后的城市的房地产供给,适度拓宽城乡居民的投资渠道等,多措并举,确保房地产市场平稳运行,从而为经济的平稳发展奠定基础。

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我国房地产长效机制应包括哪些要素?

从最初的“限购”“限贷”到“限价”“限售”,再到“限商”,热点城市组合执行了“五限”措施。数据显示,截止到2017年9月30日,全国范围内已经有近60个城市被纳入调控范围。

以本轮调控政策最为密集的北京为例,调控呈现明显的“从需求端到供给端,从短期调控到长效机制”的演变路径。

那么未来的长效机制应该具备哪些要素呢?

高端有市场、中端有支持、低端有保障

“低端有保障”,主要是指面向低收入阶层,将提供更多的廉租房;“中端有支持”,是指对于“夹心阶层”可以提供“共有产权住房”、“限价房”等带有“部分产权”、“限制产权”性质的住房,同时提供类似公积金贷款这类低息贷款渠道(未来住房公积金制度或许会消失,诞生中国的房屋银行)。

“高端有市场”,是指中高收入阶层住房问题,将交给市场解决。但这个市场中短期来看,是被管制的市场。大城市限购、限贷、限售等政策会长期存在,很难轻易取消。

房地产税很有可能在局部(比如北上深)率先试行,全国普遍推行房地产税几乎不可能

房地产税面临的首要难题,是合法性的问题。对已经缴纳了70年土地使用费的房屋,再征收房地产税,显然是多重征税。如果对小产权房、违法建筑征房地产税,虽然合理合法,但相当于承认其合法性。相比之下,前者难度更大。

由于人口增长缓慢或者流失,加上存量房屋巨大,中国绝大多数城镇(600多个城市,2000多个县城,以及很多“较大的镇”)未来面临房屋空置的问题。征收房地产税这种直接税,难度会非常大,对经济会产生巨大负面作用,所以只能免征。

所以,最终解决方案可能是:在五六十个中心城市试点。至于税率,可能各地都不太一样。

多元化的“长效机制”

可以说根本没有一成不变的“长效机制”,只有不断微调的“长效机制”;没有“一刀切”的“长效机制”,只有一个大框架下的“因城施策”。

由于各地情况千差万别,所以楼市政策一定越来越多样化,不可能整齐划一。

商品房是资金的主要来源

在未来长效机制中,商品房是资金的主要来源,是“中端有支持、低端有保障”的基础。所以,“中端”、“低端”会“公有制化”,但“高端”仍然会“市场化”、“多元化”。

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专家如何看待长效机制?

杨现领

链家研究院院长杨现领表示:长效机制的内容,从购租并举到购租同权,长效机制已经在路上,甚至可以说,调控本身就是长效机制不断探索和形成的过程,租赁已经成为长效机制最为重要的组成部分。因此,这一轮调控本身就是长效机制形成的过程,中国房地产政策的中长期框架正在清晰化,明朗化。

从目前的情况来看,租赁已经成为下一阶段政策的焦点,破局的关键在于通过集体建设用地建设租赁增加租赁房屋供给,核心是要处理好两个关键问题:一是存量租赁房屋的规范化管理,二是吸引长期稳定的社会资金进入建设领域。

陈贵

京WORK-北京码头创始人、中国管理科学研究院企业管理创新研究所所长陈贵表示:长效机制的建立必须充分发挥政府和市场两个功能,改善型市场的需求归市场,保障性政府的需求归政府。理性引导有房住和有住房居家理念,租售并举和租住同权理顺机制分类施策,从而稳定房地产价格上涨预期。